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  • Immagine del redattoreLuigi Bagorda

Cos’è la relazione tecnica e a che serve?






Cosa è la relazione tecnica e a cosa serve?


La relazione tecnica di conformità urbanistica è un documento indispensabileper la compravendita di un immobile e ne garantisce quindi la sua commerciabilità.


Contenuto

Essa è richiesta dal notaio al momento del rogito e contiene le seguenti informazioni:

  • la storia dell’immobile, con tutte le informazioni tecniche concernenti i permessi edilizi con cui è stato costruito,

  • le eventuali modifiche e trasformazioni che si sono succedute nel tempo (frazionamenti, ristrutturazioni, nuova suddivisione degli spazi interni, ecc.)

  • i numeri di protocollo, la data di rilascio delle relative pratiche e l’autorità che le ha emesse.

  • titoli di provenienza con cui l’attuale proprietario ne è entrato in possesso,

  • l’eventuale esistenza di servitù attive o passive sulla proprietà, di usufrutto, uso e abitazione

E’ frutto di indagini accurate da parte dei tecnici (ingegneri, architetti, geometri) presso gli uffici preposti, a cui il proprietario dovrà conferire incarico formale.

In sostanza, la relazione tecnica è una garanzia che il bene immobile è commerciabile, cioè vendibile.

Garantisce quindi che l’acquirente non incorrerà in alcun rischio nell’operazione che sta per concludere.

Né adesso, né in futuro nel caso in cui dovesse decidere di vendere a sua volta l’immobile.

Ciò a condizione che non apporti nel frattempo alcuna modifica, nel qual caso sarà necessaria una nuova relazione tecnica.


Dove trovare i documenti per la relazione tecnica

Gli uffici presso i quali il tecnico incaricato dovrà effettuare le dovute ricerche sono due:

Catasto

•Ufficio Tecnico del Comune ove è ubicato l’immobile

Il primo ha finalità fiscali e, quindi, preposto alla tassazione degli immobili.

Il secondo, conserva e rilascia tutti i titoli autorizzativi per costruire, ristrutturare, modificare un immobile.

Ai fini della commerciabilità dell’immobile, è di fondamentale importanza la conformità urbanistica del bene e questo può essere attestato solo dopo aver visionato la relativa documentazione presso l’Ufficio

Tecnico del Comune ove è ubicato il l’immobile.


Cosa è la conformità urbanistica

E’ la perfetta corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile, cioè come si presenta nella realtà, e come esso viene rappresentato nella documentazione tecnica, cioè nei permessi edilizi con cui è stato realizzato.

Se si tratta di immobile ristrutturato, deve risultare conforme con  tutti i permessi concernenti una ristrutturazione ed una redistribuzione degli spazi interni.

Nello specifico, bisogna distinguere tra immobile non ristrutturato e ristrutturato

•Immobile mai ristrutturato. Se non è stato mai oggetto di ristrutturazione nel corso degli anni, bisogna verificare la sua attinenza con il Permesso di Costruire con cui è stato realizzato o con la Concessione Edilizia o Licenza Edilizia.

•Immobile ristrutturato. Se invece è stato ristrutturato, bisognerà verificare che sia stato presentato il necessario titolo autorizzativo (DIA SCIA o CILA).


La verifica della conformità urbanistica va effettuata recandosi presso l’Ufficio Tecnico del Comune di competenza e richiedendo l’accesso agli atti mediante la compilazione di un modulo specifico.

L’accesso agli atti è consentito solo al proprietario dell’immobile oppure ad una terza persona (solitamente un tecnico che può essere un geometra, un architetto o un ingegnere) formalmente incaricato.

Le tempistiche per acquisire tutta la documentazione necessaria varia da Comune a Comune.

Nei casi peggiori, possono occorrere anche mesi!


E’ pertanto consigliabile, una volta presa la decisione di vendere, procedere a redigere immediatamente la Relazione Tecnica in modo da avere la certezza di vendere un immobile “sano” quando si trova l’acquirente.


Cosa è la conformità catastale

Bisogna accertare anche la conformità catastale cioè la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e la sua rappresentazione nella planimetria catastale.

Attenzione però: limitarsi a verificare la conformità catastale e quindi che la planimetria catastale corrisponda allo stato reale dell’immobile non è sufficiente a garantire la commerciabilità dell’immobile! Deve esserci necessariamente la conformità urbanistica.


Responsabilità

Concludendo, è il proprietario che ha l’obbligo di dichiarare e certificare la commerciabilità del bene ed è quindi responsabile per eventuali problemi che dovessero sorgere in seguito.

Il Notaio non ha l’obbligo di verificare che la Relazione Tecnica di Conformità Urbanistica sia corretta.

Se dovessero sorgere delle contestazioni in futuro da parte dell’acquirente, il venditore dovrà rivalersi sul tecnico che ha eseguito male il proprio lavoro.


A chi spetta l’obbligo di redigere e quindi pagare la relazione tecnica?

Tale obbligo varia a seconda della consuetudine vigente nel luogo dove sorge l’immobile oggetto della compravendita.

Può essere a carico del venditore o dell’acquirente.

In alcune città, la relazione tecnica non è obbligatoria  perché il notaio non la richiede: in questi casi saranno le parti a decidere se redigerla o meno.


Conclusioni

E’ assolutamente consigliabile avere in ogni caso la relazione tecnica e, nel caso in cui sia il venditore a doverla fornire, consiglierei all’acquirente di incaricare comunque un proprio tecnico di fiducia per “supervisionare” l’operato del collega.

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