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  • Immagine del redattoreLuigi Bagorda

Rent To Buy, cos’è e come funziona




Se non si hanno momentaneamente i fondi sufficienti per acquistare un immobile e non si vuole o non si è in grado di ricorrere ad un mutuo, una soluzione potrebbe essere la formula del “rent to buy” .

Tradotto letteralmente, significa affittare per acquistare.

Si tratta di un contratto che è frutto della fusione tra il contratto di locazione ed il preliminare di vendita di un immobile.

Al momento è uno strumento poco utilizzato in Italia.

Consiste in un accordo con cui il proprietario consegna l’immobile al conduttore, futuro acquirente, il quale corrisponde il canone per un certo periodo di tempo.

Trascorso questo periodo, avrà la facoltà di acquistare la proprietà detraendo dal prezzo di acquisto l’importo dei canoni già pagati.


Come funziona

Un esempio: immaginiamo che venga messo in vendita un appartamento con la richiesta di € 100.000.

Il conduttore, futuro acquirente, si accorda con il locatore/venditore di corrispondere un canone mensile di € 1.000 mensili.

Una parte di questo prezzo, ad esempio € 500, viene dato per il godimento del bene, come se fosse un normale affitto.

L’altra parte, cioè € 500, viene imputata al prezzo (cioè sono da considerarsi come un acconto sul prezzo di vendita), con conseguente riduzione del prezzo finale di vendita.

Quindi, se dopo 5 anni il conduttore deciderà di procedere all’acquisto dell’immobile, non dovrà pagare € 100.000, bensì € 70.000 euro, perché € 30.000 sono già stati pagati con parte dei canoni.

Il conduttore non è obbligato a comprare la casa dopo il periodo durante il quale paga un importo mensile.


Vantaggi e i rischi per chi vende

Il vantaggio principale se si è disposti a vendere il proprio immobile con la formula del rent to buy, è la possibilità di trovare un numero più elevato di potenziali acquirenti.

Ciò soprattutto nei periodi in cui le banche sono meno propense a concedere un mutuo.

Il rischio che il venditore corre è che il conduttore, aspirante acquirente, decida di non comprare la casa.

In tal caso, però, il proprietario può trattenere tutto o parte di quanto è stato pagato (e sarà comunque una somma maggiore rispetto ad un normale canone di locazione).

Vi è un altro rischio e cioè quello di trovarsi l’immobile occupato dal conduttore divenuto inadempiente e di dover ricorrere al giudice per liberare il bene.

La procedura però non è quella di sfratto, bensì di rilascio del bene: molto più breve e meno costosa; ma il tempo di rilascio del bene dipende dai singoli tribunali.

Per poter seguire questa procedura sarà necessario prevedere apposite clausole nell’atto di rent to buy seguendo i consigli che il notaio prescelto potrà sicuramente dare.

È consigliabile che il canone sia più elevato rispetto ad un normale canone di locazione

Questo per tutelare il proprietario, garantendo così un adeguato indennizzo nel caso di mancata conclusione dell’affare,

Ciò anche a dimostrazione della serietà dell’impegno del conduttore al futuro acquisto del bene.


Tutela del conduttore/futuro acquirente

La legge prevede la trascrizione nei registri immobiliari del contratto di rent to buy, che consentirà al conduttore di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli, che emergano dopo la trascrizione del contratto.

La trascrizione ha una durata massima di 10 anni. Questa tutela permane anche in caso di fallimento del venditore.


Immobili oggetto del rent to buy

Il rent to buy può avere ad oggetto qualsiasi tipologia di immobile: appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni e negozi. Persino terreni.

Può avere ad oggetto anche un immobile in costruzione.

Tuttavia se il bene è allo stato grezzo, sarà necessario cancellare l’ipoteca che grava sul bene; è però possibile prevedere l’accollo del mutuo.

Per le imprese di costruzione il rent to buy potrebbe rappresentare un valido strumento per pagare le rate del mutuo originariamente contratto per la costruzione.

A proposito di imprese di costruzione, se il contratto di rent to buy ha per oggetto un immobile in costruzione, il conduttore/futuro acquirente è tutelato e non perde il proprio denaro.

Il contratto infatti rimane valido ed efficace anche in caso di fallimento del proprietario/costruttore

La vendita non è soggetta a revocatoria fallimentare, se pattuita al giusto prezzo e si tratta di abitazione principale del conduttore o dei suoi parenti o affini più stretti.

Come nel caso della compravendita classica, il conduttore/acquirente può riservarsi, nel contratto preliminare, la nomina di un terzo in sede di rogito.

È anche possibile prevedere la cessione del contratto.


Imposte

Nel periodo del godimento (come accade nella locazione), le imposte legate al possesso dell’immobile sono a carico del proprietario.

Le spese di trascrizione del contratto nei registri immobiliari sono, invece, a carico dell’acquirente.

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